05.07.2010 18:11
Войковский район (САО) считается одним из наиболее престижных в Москве, несмотря на плохую экологию и транспортные проблемы. С промзонами здесь соседствуют обширные парки, с тихими старыми дворами – пафосные новостройки, а движение на современных магистралях периодически комнаты оказывается парализовано пробками. Развитие территории нынешнего Войковского района связано с дорогой на Тверь, которая позднее превратилась в Ленинградское шоссе. Старая поговорка гласила: «Город Тверь — в Москву дверь». В XVII веке, когда Петр I перенес столицу в Петербург, дорога связала два крупнейших города России. Другая магистраль района – Головинское шоссе – ведет в бывшее подмосковное село Головино, в прошлом вотчину боярина Ивана Владимировича Головы. Район и одноименная станция метро названы в память полномочного представителя СССР в Польше Петра Войкова, убитого в Варшаве в 1927 году. Сегодня общая площадь района — 660 га, численность населения — 66,7 тыс. человек. Преимущества и недостатки«Это старый московский район со своими достоинствами и недостатками. Здесь есть и промзоны, и тихие уютные дворы. С одной стороны, наблюдается дефицит бульваров, скверов, зеленых массивов, с другой — неподалеку расположены парки «Тимирязевский» и «Покровское-Глебово». Можно отметить неплохую инфраструктуру, которая в последнее время активно развивается», — рассказывает руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век» Игорь Лебедев. По комнаты его словам, неплохо налажены транспортные связи как с центром города, так и с областью. Удобный выезд в Подмосковье по Дмитровскому и Ленинградскому шоссе усложнен в часы пик. «Что касается инфраструктуры, то в районе действуют более 26 детских садов и школ, несколько поликлиник, аптеки, порядка 50 магазинов шаговой доступности, службы быта и т.д.», — добавляет руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. По словам руководителя управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергея Мигунова, САО вообще богато на места отдыха – среди таковых можно назвать Химкинское водохранилище, Большой Садовый пруд, Головинские пруды, Чапаевский парк, Парк Дружбы, «Березовая роща», «Дубки», Химкинский лесопарк и парк у Северного речного вокзала. Есть у района и недостатки. Во-первых, довольно остро стоит транспортная проблема. «Основные магистрали – Ленинградское шоссе и ул. Адмирала Макарова. Сеть общественного транспорта хорошо развита и представлена достаточным количеством наземных маршрутов и станций метро. Однако на дорогах регулярно возникают пробки, обусловленные обилием частного и общественного транспорта», — говорит С. Мигунов. По его словам, в районе систематически проводится ремонт, расширение и увеличение протяженности дорог, что приводит к временным заторам. Во-вторых, продолжает эксперт, экологическая ситуация в САО — одна из наиболее неблагоприятных в Москве: «Прежде всего сказывается наличие крупных промышленных предприятий, среди которых — ТЭЦ-21 в Западном Дегунине, «Ява-Табак», АООТ «Аурат» и чугунолитейный завод имени П. Войкова в Коптеве. Также на экологию влияют автотранспортные потоки». Директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова называет Войковский одним из промышленных центров столицы: «Здесь расположено около 30 предприятий, в частности «Радикон» и «Авангард», завод шлифовальных инструментов и другие. Несомненно, это серьезно ухудшает экологию. Наряду с Капотней, Головинским, Печатниками и некоторыми другими Войковский входит в число наиболее загрязненных районов города». Впрочем, по мнению Д. Таганова, с точки зрения экологии Войковский гораздо благополучнее соседствующих муниципальных образований, ведь он вплотную прилегает к парку «Покровское–Стрешнево», а в непосредственной близости расположено Химкинское водохранилище. В-третьих, здесь сложилась благоприятная социальная ситуация. «В советские времена, когда район был одним из научно-промышленных центров столицы, здесь селили преимущественно работников оборонных предприятий», — объясняет Д. Таганов. Первичный рынокНынешний облик Войковского начал формироваться в 1930-х, когда на его территории появилось Химкинское водохранилище, первые многоэтажки, заводы и институты. После 1945 года началось массовое жилищное и промышленное строительство — появились новые кварталы, например знаменитый в 1970-х микрорайон «Лебедь». Ныне полным ходом идет реконструкция ветхого фонда и обширных промышленных зон. «Войковский находится на 21-м месте в рейтинге стоимости предложения первички. Здешние новостройки относятся к средней ценовой категории», — утверждает генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» Владислав Луцков. По его словам, средняя удельная цена квадратного метра составила в мае 197,3 тыс. руб., что на 3,8% ниже показателей апреля. «В мае на продажу были выставлены квартиры в новостройках бизнес-класса, в том числе три корпуса в монолитных ЖК «Северный парк» и ЖК «Город яхт». Сдача в эксплуатацию «Северного парка» планируется в IV кв. 2010 года, «Город яхт» уже сдан», — говорит эксперт. По данным И. Лебедева, цены на первичном рынке колеблются от $4,5 тыс. до $6,3 тыс. за метр. Объем предложения незначительный. То, что выставлено, расположено на окраине района, на берегу Химкинского водохранилища. Вторичный рынок «В ранкинге районов Москвы по средней удельной стоимости предложения вторички в мае Войковский занимал 30-е место (из 113). В своем округе он входит в пятерку самых дорогих муниципальных образований», — говорит В. Луцков. По его словам, вторичное предложение здесь составляет 7,0% от всего объема продаваемых квартир в САО и 0,8% от общегородского. Наибольшая доля предлагаемого жилья относится к бизнес-категории (41%), около 30% занимает средний класс, на экономсегмент приходится 29%. «Средняя цена метра в мае составила 165,9 тыс. руб., что на 3,6% выше среднего уровня по Москве и на 9,9% — по округу. Прирост стоимости с начала года составил примерно 10%», — говорит эксперт. Основной тип застройки в районе — кирпичные и панельные дома 1950-1980-х. «Средняя стоимость объекта — 7,9 млн руб. В основном предлагаются двух- и трехкомнатные квартиры. Средняя площадь двушек — 53 кв. м, трешек — 72 кв. м», — рассказывает Д. Таганов. По словам И. Лебедева, предложение вторички разнообразно по структуре: «Имеется около 150 вариантов панельного жилья, а также 250 квартир в кирпичных и сталинских домах средней стоимостью $4,6 тыс. за кв. м при диапазоне от $3 тыс. до $7 тыс. В монолитных домах представлено 100 объектов, средняя цена метра — $6 тыс., разброс — $3,5-10 тыс.», — говорит эксперт. По его словам, цены на вторичку за полгода практически не изменились. Однако из-за общего благоприятного имиджа района и ограниченности предложения новостроек жилье начинает постепенно дорожать. Как добавляет управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский, на пике роста средние цены достигли 170 тыс. руб. за кв. м, сегодня они составляют порядка 135-137 тыс. Например, трехкомнатная квартира площадью 59 кв. м в панельной пятиэтажке на ул. Адмирала Макарова продается за 7,5 млн – это около 128,6 тыс. за кв. м. Однушка площадью 45 кв. м в недавно построенном монолитно-кирпичном доме, расположенном в двух минутах ходьбы от станции метро «Войковская», выставлена за 7,8 млн, то есть по 174,4 тыс. руб. за метр. АрендаСтавки в Войковском выше, чем в целом по Москве. «Однокомнатная квартира стоит 25-40 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная — 30-50 тыс., трехкомнатная – 37-70 тыс.», — говорит И. Лебедев. По словам Е. Скоморовского, стоимость аренды начинается с 30 тыс. руб. в месяц — за эти деньги можно снять однушку с мебелью 90-х на ул. Адмирала Макарова. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», самый дешевый вариант – двушка площадью комнаты 45 кв. м за 35 тыс. руб. по адресу: ул. Адмирала Макарова, 31; самый дорогой – четырехкомнатная квартира площадью 200 кв. м по адресу: пер. 4-й Новоподмосковный, 4. За двухуровневые апартаменты с мансардой придется платить 120 тыс. руб. в месяц. просмотров статьи: 40 |